Tulajdonjog, közös tulajdon, közös tulajdon megszüntetése

A TULAJDONJOG

A téma körbejárást picit távolabbról kezdve az Alaptörvény elvi éllel mondja ki, hogy mindenkinek joga van a tulajdonhoz és az örökléshez. Rögzítésre került az is az Alaptörvényben, miszerint a tulajdon társadalmi felelősséggel jár.

A tulajdonjogra vonatkozó részletszabályokat a Ptk. taglalja.

Ennek alapján célszerű tisztázni, hogy mi is az a tulajdonjog? Ezen kérdésre a válasz, miszerint a tulajdonost tulajdonjogának tárgyán – jogszabály és mások jogai által megszabott korlátok között – teljes és kizárólagos jogi hatalom illeti meg.

Felmerül a kérdés, mit jelent ez a teljes és kizárólagos jogi hatalom, ezek alapján mit tehet meg a tulajdonos? A tulajdonost megilleti különösen a birtoklás, a használat, a hasznosítás, a hasznok szedésének és a rendelkezés joga. Ezen túlmenően pedig a tulajdonosnak joga van minden jogosulatlan behatás kizárására. A tulajdonost megilleti a birtoklás joga és a birtokvédelem. A tulajdonos jogosult a dolgot használni és a dolog hasznait szedni; viseli a dologgal járó terheket és a dologban beállott azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni. A tulajdonost megilleti az a jog, hogy a dolog birtokát, használatát vagy hasznai szedésének jogát másnak átengedje, azt biztosítékul adja vagy más módon megterhelje, továbbá hogy a tulajdonjogát másra átruházza vagy azzal felhagyjon. Tulajdonjog tárgyára vonatkozó jog biztosítása érdekében a tulajdonos harmadik személlyel szemben hatályosan a tulajdonjog tárgyára elidegenítési és terhelési tilalmat vagy elidegenítési tilalmat alapíthat. Ingatlan esetén az ingatlan-nyilvántartásban azt a jogot is fel kell tüntetni, amelynek biztosítására a tilalom szolgál. A tulajdonos követelheti a jogellenes beavatkozás vagy behatás megszüntetését és a jogalap nélküli birtokostól a dolog kiadását.

Nagyon fontos: a tulajdoni igények nem évülnek el.

Következő kérdés, ami adódik egyből, hogy mi lehet a tulajdonjog tárgya, vagyis mi felett állhat fenn a tulajdonjog? A birtokba vehető testi tárgy tulajdonjog tárgya lehet. Ezen túlmenően tulajdonjog tárgya lehet pénz és értékpapírok, valamint a dolog módjára hasznosítható természeti erők. A tulajdonjog kiterjed mindarra, ami a dologgal olyképpen van tartósan egyesítve, hogy az elválasztással a dolog vagy elválasztott része elpusztulna, illetve az elválasztással értéke vagy használhatósága számottevően csökkenne. A tulajdonjog kétség esetén kiterjed arra is, ami nem alkotórész ugyan, de a dolog rendeltetésszerű használatához vagy épségben tartásához rendszerint szükséges vagy azt elősegíti. Az ingatlanon fennálló tulajdonjog a föld feletti légi térre és a föld alatti földtestre az ingatlan hasznosítási lehetőségeinek határáig terjed. Fontos azonban, hogy az ingatlanon fennálló tulajdonjog a föld méhének kincseire és a természeti erőforrásokra nem terjed ki. Az épület tulajdonjoga – ha az épület és a föld tulajdonosa eltérően nem állapodnak meg – a földtulajdonost illeti meg. Az ingatlan tulajdonosa rendelkezhet úgy, hogy a földet és a rajta álló épületet önálló ingatlanokként jegyezzék be az ingatlan-nyilvántartásba.

A KÖZÖS TULAJDON

A dolgon fennálló tulajdonjog meghatározott hányadok szerint több személyt is megillethet, azonban kétség esetén a tulajdonostársak tulajdoni hányada egyenlő. A tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára; e jogot azonban egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő lényeges jogi érdekeinek sérelmére. A dolog hasznai a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg; ilyen arányban terhelik őket a dologgal kapcsolatos kiadások, a közös tulajdoni viszonyból eredő kötelezettségek, és ugyanilyen arányban viselik a dologban beállott kárt is. Az állag megóvásához és fenntartásához feltétlenül szükséges munkálatokat bármelyik tulajdonostárs jogosult elvégezni; az ilyen kiadások ráeső részét mindegyik tulajdonostárs köteles viselni. Ilyen kiadások előtt a tulajdonostársakat lehetőség szerint értesíteni kell. A közös tulajdon védelmében bármelyik tulajdonostárs önállóan is felléphet.

A KÖZÖS TULAJDON MEGSZÜNTETÉSE

A legfontosabb rendelkezés e körben, miszerint a közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti; az e jogról való lemondás semmis. A közös tulajdon megszüntetését a bíróság nem rendelheti el, ha a közös tulajdon megszüntetése alkalmatlan időre esik.

A közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani. A közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét – ha ez a tulajdonostársak körülményeire tekintettel indokolt – megfelelő ellenérték fejében a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja. Ehhez a tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs beleegyezése szükséges, kivéve, ha a bíróság a közös tulajdonban álló ingatlanrészt az abban lakó tulajdonostárs tulajdonába adja, és ez nem sérti a benne lakó méltányos érdekeit.

Ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, vagy a természetbeni megosztás jelentős értékcsökkenéssel járna vagy gátolná a rendeltetésszerű használatot, a közös tulajdon tárgyait értékesíteni kell, és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelően felosztani. A tulajdonostársakat az elővásárlási jog harmadik személlyel szemben az értékesítés során is megilleti.

A közös tulajdon tárgyának a tulajdonostárs tulajdonába adása esetén a megfelelő ellenértéket, az árverés útján való értékesítésnél a legkisebb vételárat a bíróságnak ítéletében kell megállapítania. Az ítéletben megállapított legkisebb vételárat a végrehajtás során sem a végrehajtó, sem a bíróság nem változtathatja meg.

Ha olyan ingatlan közös tulajdonát kell megszüntetni, amelyben az egyik tulajdonostárs benne lakik, a bíróság őt az ingatlan elhagyására kötelezi, vagy – ha az ingatlan elhagyására kötelezés a benne lakó tulajdonostárs méltányos érdekét sérti – részére a tulajdoni hányadával arányos használati jogot alapít. A használati jog értékcsökkentő hatását az ingatlanban maradó tulajdonostársnak kell viselnie mind a magához váltás folytán fizetendő ellenértéknek, mind az árverési vételár felosztási arányának a meghatározásánál. A használati jog bíróság által meghatározott és törvény által biztosított terjedelmének jelentős túllépése esetén a bíróság a tulajdonos kérelmére a használati jogot megszünteti.

Az ingatlanon fennálló közös tulajdon – ha a társasház létesítésének feltételei egyébként fennállnak – az ingatlan társasházzá alakításával is megszüntethető. Ha a közös tulajdont társasházzá alakítással a bíróság szünteti meg, a társasház alapító okiratát a bíróság ítélete pótolja.

A bíróság nem alkalmazhatja a közös tulajdon megszüntetésének olyan módját, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik.

A jelen szakmai cikk nem minősül teljeskörű tájékoztatásnak, az kizárólag a vonatkozó jogi szabályozás egyes rendelkezéseinek bemutatása céljából készült, így nem tekinthető egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek avagy jogi állásfoglalásnak. Mindezek okán dr. Dankó Bálint LL.M. ügyvéd a jelen szakmai cikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja. Egyedi kérdés megválaszolására, konkrét jogi helyzet alapos feltárására, és az egyes lehetőségekre kiterjedő tanácsadásra személyes konzultáció során van lehetősége, melyre a honlapon található elérhetőségek bármelyikén lehet időpontot egyeztetni.